Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке?

Приобретение собственного жилья — мечта многих. Но, к сожалению, не всегда осуществимая: цены на недвижимость «кусаются». Поэтому для воплощения ее в жизнь на помощь приходят доступные финансовые инструменты, один из который (пожалуй, наиболее популярный) — это ипотека.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Как показывает практика, вторичная недвижимость пользуется у россиян наибольшей популярностью: 70% заемщиков приобретают в кредит такие квартиры.

Преимущества приобретения вторичного жилья:

  • Главный и неоспоримый плюс — надежность. Это и привлекает покупателей на рынке вторичной недвижимости: массовое распространение печальных историй с так и недостроенными домами, непорядочными застройщиками заставляют отказаться от покупки квартир в новостройках.
  • Широкий выбор. Выбрать вариант среди квартир в уже построенных и сданных домах, подходящий по всем критериям (начиная от расположения и заканчивая ценой) будет несложно.
  • Ликвидность объекта. В том случае, если ожидание от жизни в новой квартире не совпадут с реальностью, продать ее будет гораздо проще, чем новостройку.

Недостатки приобретения вторички:

  • Цена: нужно быть готовым к тому, что стоимость объекта — квартиры в уже готовом доме — обойдется дороже, чем жилье аналогичной квадратуры в новостройке.
  • Ставки по ипотеке ниже для приобретения жилья в новостройках, будьте готовы к тому, что, приобретая вторичку, придется заплатить чуть больше.
  • Необходимость тщательной юридической проверки жилья. Сложно найти квартиру без тяжелого «груза прошлого»: прописанных жильцов, скрытых собственников, задолженностей в по коммунальным платежам.
Несмотря на плюсы и минусы, покупка квартиры на рынке вторичной недвижимости обладает одним преимуществом, которым можно перекрыть перечисленные недостатки — нет необходимости ждать, когда квартиру, наконец, достроят. А значит — удастся сэкономить на съеме жилья (а также уберечь нервную систему от бесконечных переживаний: достроят ли?).

Алгоритм приобретения вторички в ипотеку

Разобравшись с плюсами и минусами, можно смело переходить к активным действиям. Учитывая, что ипотека — давно полюбившийся россиянам банковский инструмент, алгоритм ее получения уже давно выработан:

  1. Определяемся с объектом покупки (окончательное решение пока принимать не нужно, но вот ознакомиться со стоимостью желаемого объекта — необходимо).
  2. Изучение банковских предложений, выбор банка.
  3. Предварительный визит в банк. Консультация с банковским сотрудником.
  4. Сбор пакета документов, получение справок по месту работы, получение кредитной истории в БКИ.
  5. Подача заявки на ипотеку: лично или с помощью интернет — портала банка.
  6. Получение ответа банка (ответ приходит в течение недели).
  7. Взаимодействие с собственником жилья: получение пакета документов на квартиру (список необходимых документов предоставляется банком).
  8. Проверка документов банком. Оценка объекта покупки.
  9. Оформление договора.
  10. Регистрация сделки, оформление права собственности в Росреестре, проведение расчетов.

Выбираем банк правильно

Выбор банка — основной момент при взятии ипотеки. Банковский рынок настолько обширен, что, будучи неосведомленным, легко попасть впросак. Так на что же стоит обратить внимание, выбирая банк?

  • А можно ли доверять? Проверяем надежность банка.
Популярный источник для проверки банка — интернет-портал банки.ру. Здесь размещается (и главное — своевременно обновляется) актуальный рейтинг банков, основанный на ключевых показателях деятельности. Внимательно следует изучить финансовый рейтинг банков, а также кредитный, который отражает мнения рейтинговых агентств мира относительно устойчивости и кредитоспособности банка.
  • Изучаем процентные ставки: ожидание и реальность

Процентная ставка — критерий, по которому чаще всего принимается решение относительно того или иного банка. Процентная ставка колеблется от 8,9 % («Генбанк») до 14,7 («ТКБ»).

Выгодные ставки для клиентов предлагают следующие банки:

9,25% — «Тинькофф Банк»,

9,5 % — «Home Credit Bank»,

9,7 % — «ВТБ Банк».

Выгодно брать ипотеку у банка, чьим зарплатным клиентом является заемщик: в этом случае кредитные организации готовы предоставить наиболее выгодные предложения. 

 Необходимо понимать, что не всегда процентная ставка, озвученная в рекламной лозунге, является такой в действительности. В рекламной акции могут быть скрыты нюансы: размер первоначального капитала, срок ипотеки и т.д. А бывает и так, что обратившись в банк, потенциальный заемщик получает ответ: «Это была промо-акция, она уже завершена. Но мы можем предложить Вам…» (далее обычно следует «заманчивое» предложение с совершенно другими цифрами).

  • Условия кредитования: читаем мелкий шрифт.

Чтобы впоследствии не оказаться «заложником» банка, заранее изучаем условия ипотеки, обратив внимание на следующие моменты:

— Наличие фиксированной процентной ставки: только так можно быть уверенным в том, что взяв ипотеку по 9,5 процентов завтра ставка не «взлетит» до космических 15-16%.

— Отсутствие скрытых комиссий: внимательно изучаем договор, особенно то, что написано мелким шрифтом. Иногда лучше доверить это дело профессиональному юристу.

— Оплата банковских услуг. Часто клиенту «предлагают» (читай — навязывают) дополнительные услуги банка — страховку, предоставление ежемесячных выписок по счету, СМС-оповещение, «мобильный банк» и другие. Есть ли необходимость в получение таких услуг — решать только лично заемщику.

— Возможность досрочного погашения кредита. Как ни странно, на практике возникают ситуации, когда клиент готов полностью и досрочно погасить долг, но не тут то было: в договоре прописано условие о невозможности досрочного погашения. И придется платить ипотеку (а значит, и проценты!) стандартных 15-20 лет. Обидно, ничего не скажешь. Чтобы избежать такой ситуации, необходимо внимательно изучить договор, в частности, пункт об условиях досрочного погашения.

Условия для получения ипотеки

Ответ на вопрос, дают ли банки ипотеку на вторичное жилье очевиден — конечно, да. Однако для того, чтобы банк одобрил такую ипотеку, необходимо наличие следующих условий:

  • жилье должно быть «чистым» с юридической точки зрения;
  • клиент должен соответствовать финансовым критериям банка: быть платежеспособным, иметь стабильную работу и положительные характеристики с места работы, не испорченную кредитную историю;
  • жилье прошло оценку экспертов;
  • собран полный пакет документов как со стороны заемщика, так и со стороны продавца недвижимости.

Оценка недвижимости

Проведение оценки недвижимости — обязательное и законодательно закрепленное требование банка. Оценка объекта проводится уже после того, как кредитная заявка заемщика получила одобрение, а также после того, как банк проверит его финансовую состоятельность.

Разберемся, для чего проводится такая оценка.

Оценка — это своеобразная подстраховка банка на случай, если клиент не сможет выплачивать долг и банку придется эту недвижимость реализовывать. На этот случай важно знать, какова реальная рыночная стоимость квартиры.

Есть плюсы и для заемщика: он сможет узнать реальную стоимость недвижимости, ведь нередки случаи, когда недобросовестные продавцы, пользуясь неопытностью покупателей (особенно иногородних) необоснованно увеличивают стоимость жилья.

Кроме того, при проведении оценки экспертом могут быть обнаружены обстоятельства, препятствующие предоставлению ипотеки на данный конкретный объект: ветхость и изношенность дома, наличие в квартире незаконных перепланировок.

От того, как пройдет экспертиза зависит сумма ипотеки, а также возможность ее предоставления. Если сделка в итоге не состоится, заемщик потеряет деньги, потраченные на экспертизу, учитывая, что традиционно экспертизу оплачивает он. Чтобы этого избежать, можно обратить внимание на банки, которые оказывают услугу по оценке недвижимости бесплатно.

Сбор и подача документов в банк

Итак, решение о покупке принято, жилье соответствует необходимым критериям. Настало время предоставить банку требуемые документы.

Каждый банк имеет свой перечень документов, но среди них будут числиться:

  • паспорт заемщика и созаемщиков, поручителей;
  • трудовая книжка заемщика, справка о заработной плате, характеристика с места работы (при необходимости);
  • свидетельство о браке (при наличии такового);
  • если заемщик имеет недвижимость, которая будет оформлена в качестве залога, — документы на такую недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности);
  • заявление по образцу банка.
Банк требует по две копии каждого документа, но при себе необходимо иметь оригиналы, чтобы сотрудник банка проверил их подлинность. Копии трудовой книжки заверяются по месту работу.

Оформление сделки: кто кому должен?

После проверки пакета документов банком назначается дата сделки — подписания договоров между заемщиком, продавцом и банком. Поэтому личная явка и продавца, и покупателя обязательна.

В этот день будут заключены: договор купли-продажи между покупателем и продавцом, ипотечный (кредитный) договор между банком и заемщиком, а также проведены соответствующие расчеты.

На официальном сайте банка можно найти типовой ипотечный договор. Гораздо удобнее будет заранее изучить его и попытаться найти все «подводные камни». Тогда, придя в банк, можно будет сразу обсудить с менеджером моменты, которые оказались непонятными или вызывающими опасение.

Договор купли-продажи должен быть согласован с продавцом недвижимости. Можно также заранее передать ему на ознакомление типовой договор.

Внимание при ознакомлении с договором стоит уделить пунктам, в которых прописаны обязательства заемщика, а также сроки исполнения обязательств. Если в этих положениях прописано обязательство по уведомлению банка, следует обратить внимание на форму уведомления: письменная, устная, по средствам электронной связи.

Внимательному изучению подлежит график платежей: его утверждение влечет возникновение обязательств. Суммы, указанные в графике, предварительно согласовываются, но возможность технической ошибки никто не отменял.

Кроме того, в день сделки производится оплата банку за проведение следующих операций:

  • по страхованию недвижимости;
  • по страхованию жизни заемщика;
  • банковская комиссия;
  • дополнительный услуги банка.

Также происходит оформление залога недвижимости заемщика (путем заключения соответствующего договора между ним и банком), если недвижимость есть у него в собственности.

Нюанс, о котором не говорят в банке при подписании договора — снятие обременения с объекта недвижимости при полном погашении ипотеки. Многие полагают, что такое обременением снимется автоматически, и ничего предпринимать самостоятельно не нужно. Да, чаще всего так и происходит. Однако нередки случаи, когда банки попросту затягивают со снятием обременения и инициировать эту процедуру приходится заемщику (теперь уже — бывшему). Не стоит пускать этот момент на самотек, т.к. при последующей продажи квартиры могут возникнуть проблемы, если обременение так и не будет снято к тому моменту.

Регистрация договора и передача денег

Для государственной регистрации договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом, сдается в Росреестр. Сейчас эту процедуру также можно провести с помощью МФЦ. Срок регистрации договора ипотеки при приобретении квартиры в 2019 году составляет 5 рабочих дней.

К договору придется приложить также:

  • ипотечный договор между заемщиком и банком;
  • чек по уплате госпошлины.

После регистрации отметка Росреестра ставится не только на договоре купли-продажи, но и на ипотечном договоре.

При регистрации договора потребуется личное присутствие продавца, покупателя и сотрудника банка.

Что касается расчетов по договорам, то практикуется две схемы их проведения:

  1. Расчет после регистрации сделки.

В этом случае в «день икс» всеми сторонами подписываются два договора, после чего покупатель передает продавцу сумму первоначального взноса. Договор купли-продажи передается на государственную регистрацию. После того, как он будет официально зарегистрирован, банк перечисляет оставшуюся сумму для покупки квартиры на счет заемщика, а оттуда деньги «идут» на счет продавца.

  1. Расчет посредством банковской ячейки.

Полная сумма для расчета с продавцом в наличии в день подписания договора — первоначальный взнос плюс заемные средства банка. Однако продавец не получает деньги в этот день: в присутствии продавца, покупателя и банковского сотрудника сумма помещается в арендованную банковскую ячейку, где и будет находиться до того момента, пока договор не пройдет процедуру государственной регистрации.

Могут ли отказать в ипотеке и что делать в этом случае

Банк сохраняет за собой право отказать в ипотеке по следующим причинам:

  1. Не соответствие заемщика банковским требованиям. Для предоставления ипотеки имеются возрастные ограничения (от 21 до 70 лет), критерий по стажу — не менее полугода на последнем месте работы, не менее года стажа за последние пять лет.
  2. Испорченная кредитная история. Запросить историю можно у БКИ.
  3. Ошибки в заявлениях, отсутствие необходимых справок в пакете.
  4. Не соответствие объекта покупки требованиям. Банки отказывают в ипотеке на приобретение комнат в коммуналках или общежитиях, в случае, если дом признан аварийным. Не получится взять ипотеку, если квартира принадлежит родственнику заемщика или находится в долевой собственности.

Что же делать, если все-таки пришел отказ по ипотеке?

Если проблема — объект покупки, то достаточно будет сменить его, подобрав другую квартиру. А вот проблемы с несоответствием заемщика банковским критериям практически не устранима, придется подождать увеличения трудового стажа или достижения необходимого возраста.

Что касается кредитной истории, то, при наличии действующих просрочек по кредитам, необходимо их погасить и снова попытаться подать заявку на ипотеку — вероятность отказа будет минимальной.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.