Процедура оценки квартиры для ипотеки Сбербанка

При оформлении ипотеки на недвижимое имущество оценка его — обязательная процедура. Услуга платная, проводится независимыми оценщиками. Для чего она необходима?

Что такое и когда нужно проводить

Оценка недвижимого имущества для ипотеки в Сбербанке — процесс определения реализуемости приобретаемого жилья с помощью независимого эксперта. Эта одна из обязательных процедур, требуемых законодательством для получения займа на недвижимость. В соответствии с законодательной властью при оформлении кредита на квартиру (дом) заемщик предоставляет банку залог — имеющуюся недвижимость или покупаемую. Поскольку залогодержателем выступает банк, он требует от клиента проведения независимой оценки.

Кредитором определяется предельная сумма заема с учетом стоимости жилья. Если заемщик не выплачивает кредит, недвижимость отходит банку. Оценка имущества необходима и для клиента: для определения адекватной стоимости квартиры или продажи ее в случае нехватки средств для погашения задолженности по ипотеке.

Оценивает недвижимость аккредитованная компания, которую одобрит Сбербанк. Не отказывает банк в сотрудничестве с частными организациями. Но для этого необходимо соблюдать условия процедуры. Требования Сбербанка к оценщику:

  • наличие свидетельства;
  • повышение квалификации каждые 3 года;
  • страхование собственной деятельности;
  • отсутствие судимости.

Компания, в которой работает эксперт, должна функционировать не менее трех лет, иметь сотрудников с профильным образованием.

Если 1 из пунктов не будет выполнен, Сбербанк имеет право отказать в приеме отчета.

Изначально сотрудник компании собирает сведения о недвижимом имуществе: год постройки, материал изготовления, число перепланировок и пр. Изучив информацию, подготавливает отчетность.

Порядок проведения оценки

Сотрудничество с оценочной компанией начинается с составления заказа. В договоре указывается вид требуемой оценки, сроки проведения. Оценка жилья для ипотеки в Сбербанке состоит из 6 этапов:

  1. Выбор оценочной организации. Лучше выбирать фирму с хорошей репутацией. Перечень компаний можно узнать в банке.
  2. Консультирование со специалистом. Оговариваются периоды проведения процедуры, стоимость услуг.
  3. Заключение с организацией соглашения.
  4. Сбор документов, вручение их эксперту.
  5. Проведение оценки.
  6. Оформление отчета. Занимает до 5 дней.
  7. Вручение оригинала отчета заемщику. Копии остаются у оценщика.
При проведении оценки эксперт обращает внимание на изъяны жилья, фиксирует их фотографиями.

Отчет — документ, состоящий из 30 – 40 страниц, и содержащий описание, схемы, фотографии недвижимости, а также выводы с указанием стоимости жилья. Действует полгода. Если срок истек, заемщику придется заказывать новый документ. Оплошности, обнаруженные в отчете, влекут за собой отказ в выдаче ипотеки.

Основная проблема при проведении оценки — несовпадение интересов банка и заемщика. Первая сторона заинтересована в меньшей стоимости жилья (для снижения суммы кредита), вторая — в максимальной.

Список документов

Для обращения в оценочную фирму заемщик должен собрать пакет документации. Для проведения оценки недвижимости понадобятся:

  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • договор купли – продажи (чтобы доказать право владения);
  • техпаспорт квартиры (планировка должна совпадать с начерченным планом);
  • кадастровый паспорт недвижимого имущества;
  • копия паспорта заявителя;
  • завещание (если квартира получена в наследство).
Если на недвижимость имеется обременение, факт фиксируется документально. Объект недвижимости начнут оценивать после подписания соглашения с компанией.

Оценка жилья доступна в любой организации, даже без аккредитации. Но в такой ситуации Сбербанк вправе запросить проведение аккредитации. Для этого предоставляются:

  • свидетельство о регистрации компании;
  • учредительные бумаги;
  • карта банка с подписями ответственных лиц;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • страховой полис организации;
  • справка, подтверждающая особу оценщика, и наличие у него образования;
  • справки о постановке на учет в налоговый орган.
Банку предъявляются копии, нотариально заверенные. Сбербанк имеет право запросить дополнительные бумаги.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, потребуется свидетельство о праве собственности. Соглашение о долевом участии не подойдет. Законные права владения подтверждают договор купли – продажи, дарственная, которые были зарегистрированы.

Для недвижимости из новостройки требуется акт приема – передачи жилья и договор о долевом участии (либо о переуступке прав).

Как происходит расчет оценочной стоимости недвижимости

Требования к расчету стоимости объекта недвижимости регулируются законодательством. Для анализа стоимости объекта недвижимости применяются подходы:

  • Сравнительный. Специалистом изучается цена подобных недвижимостей, имеющихся на рынке. Критерии сопоставления контракта: условия, материальные и физические параметры имущества. Конечная стоимость жилья корректируется на размер обнаруженных отличий. Такой метод предпочтительней использовать тогда, когда рынок недвижимости развит и ликвиден.
  • Прибыльный. На ценность объекта влияет инвестиционная привлекательность. Рыночная стоимость квартиры зависит от размера дохода, который принесет использование жилой площади. При оценке учитывается дальнейший рост стоимости недвижимости.
  • Затратный. Ценность объекта устанавливается на основании общих затрат на возведение схожего здания. Метод применим для недвижимости, которая возведена недавно, или является нестандартной.

Более распространен второй способ. Для получения точных результатов допустимо проводить комплексную оценку с использованием трех указанных способов. Если стоимость объекта слишком отличается, вычисления проводят повторно.

На стоимость объекта недвижимого имущества влияют факторы:

  • местонахождение;
  • отдаленность от инфраструктуры;
  • развитость района;
  • характеристика жилья (материал изготовления, этажность, изнашивание, придомовой участок и пр.);
  • особенность объекта внутри (площадь, высота потолка, состояние пола и стен).

В конечном итоге оценщиком устанавливается рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости. Вторая сумма указывает на цену, по которой удастся продать жилье без долгого ожидания покупателя. Итоговая стоимость указывается в рублях.

В отчете требуется обоснование конечной стоимости объекта недвижимости. Оценщик указывает ход собственных рассуждений, приводит доказательства в пользу результатов.

Цены на похожие объекты всегда колеблются. Итоговая стоимость может быть скорректирована. О своей просьбе необходимо сообщить оценщику. При его согласии в акте проставляется нужная стоимость (за отдельную плату).

Указывая в отчете недостоверную информацию, эксперт рискует репутацией компании. Чтобы исключить риски, рекомендуется отклониться от реальной цены не более, чем на 20% — 30%. При подозрениях Сбербанка в ипотеке откажут.

Сколько стоит

Услуги оценщика оплачивает заемщик. На стоимость влияют:

  • регион расположения предмета залога;
  • ценовая политика (сумма у крупных и частных компании отличается);
  • площадь помещения, тип;
  • день проведения процедуры (в выходной дороже).

В Москве, СПБ услуга обойдется от 5 000 рублей, в регионах — от двух тысяч.

С прошлого года Сбербанк предлагает новую услугу для клиентов — оценка недвижимого имущества в банке. Предоставляется сервисом Ева.Домклик. Стоит от 3 тысяч рублей. Чтобы воспользоваться услугой, обращаются к кредитному менеджеру. Оценку проведут без права выбора компании: Сбербанк автоматически выберет по порядку.

Стоимость оценки жилья от партнеров Сбербанка немного выше, чем у частных фирм. Но клиент может быть уверен в надежности: выданные справки будут соответствовать требованиям банка, их не нужно будет переделывать.

Таким образом, для определения рыночной и ликвидной стоимости недвижимого имущества требуется его оценка. Проводится аккредитованными компаниями с целью установления кредитором предельного размера ипотеки. Чтобы не столкнуться с отказом, необходимо выполнять требования Сбербанка.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.