Как выгоднее гасить ипотеку — уменьшение срока или платежа?

Взяв жилищный кредит, гражданин имеет право в любой момент закрыть обязательства перед финансовой организацией. Если досрочное погашение выполняется частично, происходит пересмотр условий закрытия обязательства. Клиенту могут предложить уменьшить срок погашения кредита или скорректировать размер платежа. Выбор оказывает влияние на выгодность досрочного погашения. Чтобы разобраться, какой именно способ выбрать, потребуется изучить актуальную информацию по теме.

В каких случаях лучше уменьшать срок

Уменьшение срока закрытия обязательств выгодно для заемщиков с аннуитетным графиком погашения. К способу прибегают лица, которые:

  • имеют достаточное количество денежных средств для произведения оплаты большими суммами, а срок расчёта выбирают для подстраховки;
  • предоставили уже больше половины долга и хотят побыстрее рассчитаться с банком;
  • уверены в финансовом состоянии на ближайшие 10 лет;
  • могут закрывать обязательства в первые полгода, если это не противоречит заключенному договору;
  • надеются уменьшить величину переплаты.
Чтобы ускорить закрытие обязательств, клиент может начать ежемесячно вносить большую сумму, чем указано в договоре. Переплата идёт на закрытие основной части долга. При этом величина платежей не меняется.

Лучше прибегать к методу в первые месяцы расчёта по ипотеке. Дело в том, что начальные платежи в основном перекрывают проценты. При этом долг остается неизменным.

Проще разобраться на примере. Допустим, гражданин взял ипотеку в размере 1 млн руб на 10 лет. Процентная ставка составила 9%. Типы платежей аннуитетный. Необходимо вносить минимум 12500 руб. Если закрытие обязательств будет происходить по графику, переплата составит 520000 руб.

Допустим, гражданин внёс в первую оплату 50000 руб вместо 12500. Было принято решение уменьшить срок. В результате переплата снизится до 470000 руб.

Когда стоит уменьшать платеж

Если клиент хочет уменьшить сумму платежа, срок кредитования останется прежним. Произойдет пересчет процентов с учетом нового остатка. В результате выплаты изменятся в меньшую сторону. Воспользоваться способом рекомендуется в следующих ситуациях:

  1. Финансовое благосостояние гражданина нестабильно. Присутствует риск ухудшения. Уменьшение величины выплат позволит преодолеть возникший кризис и снизить вероятность возникновения просрочек по ипотеке.
  2. Присутствует возможность досрочного погашения, но только небольшими суммами. Выполнить манипуляцию можно неоднократно.
  3. Под конец срока закрытия ипотеки у клиента появилась возможность внести крупную сумму, и в дальнейшем могут появиться расходы на другие нужды.

Корректировка платежа произойдёт со следующего месяца после внесения дополнительных денежных средств.

Рассмотрим тот же пример. Человек получил 1 млн руб на 10 лет под 9% годовых и обязан ежемесячно вносить 12500 руб. Действуют аннуитетные платежи. В первый месяц вместо 12500 руб гражданин предоставил 50000 руб. и выбрал уменьшение ежемесячных платежей. В результате переплата по кредиту составит 501000 руб, а ежемесячный платёж будет снижен до 12200 руб. Если гражданин платит 100000, платёж будет снижен до 11400 руб, а за пользование ипотекой потребуется предоставить 468000 руб.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Выполнение процедуры связано с рядом преимуществ и недостатков. В перечень плюсов можно включить следующие особенности:

  1. Иногда срок закрытия обязательств по кредиту доходит до 30 лет. Спрогнозировать доход на такой длительный срок проблематично. Снижение размера платежа или уменьшение периода минимизируют возможные риски.
  2. Наличие непогашенных обязательств выступает психологическим испытанием. Не всем лицам комфортно жить с долгом. Досрочное погашение ускоряет расчёт по нему.
  3. Метод позволяет сэкономить на процентах. В течение долгого срока закрытия обязательств гражданин вынужден будет внести сумму, в несколько раз превышающую тело кредита.
  4. Пока обязательства не закрыты, квартира считается залоговым имуществом. Выполнение операций с ней ограничено. Гражданин не может сдать помещение в аренду без разрешения финансовой организации, продать квартиру или подарить её. Досрочное погашение позволяет ускорить снятие обременения.
  5. Ускорение закрытия обязательств снимает ограничение. Погасив долг, человек сможет взять ипотеку повторно и купить более просторное жилье.

В РФ граждане предпочитают досрочно рассчитываться по обязательствам. Средний срок погашения кредита составляет порядка 5 лет. Однако не всё однозначно. Присутствуют и недостатки:

  1. Деньги обесцениваются. Стремясь избавиться от задолженности, граждане не учитывают фактор инфляции. Показатель находится на высоком уровне. Доходы индексируются. В течение 5 — 10 лет они вырастают в 2-3 раза. Сумма кредита остаётся неизмененной. Однако фактический размер долга снизится в несколько раз. Поэтому спешить платить ипотеку не всегда рационально.
  2. Свободные средства чаще выгоднее инвестировать. Проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам. В результате человек может совершить крупную покупку, не беря деньги в долг. Если лицо хочет обзавестись автомобилем в ближайшие несколько лет, выгоднее сделать это за собственные средства. Альтернативой выступает инвестирование в развитие бизнеса.
  3. Гражданам, получившим ипотеку, предоставляются налоговые льготы в размере 13% от подоходного налога. Закрывая обязательства досрочно, человек может лишиться вычета.
Принимая решение о досрочном погашении, важно учитывать индивидуальные обстоятельства. Досрочно закрывать долг стоит в тех ситуациях, когда это необходимо. Так, метод способствует ускорению снятия обременения с квартиры. Закрывать обязательства досрочно лучшие в ситуациях, когда присутствует подозрение, что доход в будущем будет снижаться. В иной ситуации стоит производить закрытие постепенно.

Советы юриста

Финансовые организации требуют заранее уведомлять о планируемом досрочном погашении. Это способ усложнения преждевременного предоставления денежных средств. Ипотека для банка — способ заработка. Поэтому компания не стремится стимулировать клиентов производить расчёт заранее. Если лицо хочет внести денежные средства, необходимо подготовить заявление, в котором потребуется обозначить сумму займа и дату внесения средств. Уведомление предоставляется за месяц до выполнения процедуры.

Перед погашением рекомендуется детально ознакомиться с договором. Иногда там заранее указано, будет ли сокращен срок ипотеки, или произойдет уменьшение суммы платежей. Если информация отражена в бумаге заранее, сделать выбор самостоятельно не получится.

Если гражданин заранее задумывается о досрочном погашении, лучше оформлять ипотеку на короткий срок. Если такая возможность возникнет неожиданно, при продолжительном периоде расчета предстоит перечислить значительную сумму. Важно заранее рассчитывать силы. Если клиент не уверен, что подобная возможность появится, лучше брать кредит на тот срок, в течение которого лицу будет комфортно производить закрытие обязательств.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.