Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке?

Далеко не у каждого человека есть возможность покупки понравившейся квартиры за собственные деньги. Для улучшения жилищного положения граждан, банки предлагают специальные программы ипотечного кредитования. Каждая сделка купли-продажи имеет определенный алгоритм действий, закрепленный документально.

Как приобрести недвижимость в ипотеку: инструкция

При реализации недвижимости ипотекой пользуются в следующем случае:

  1. Продается квартира от застройщика по ипотечному кредитованию. Вся ответственность с рисками возлагается на предприятие, владеющее домом.После того, как будут подписаны документы о передаче имущества собственником, недвижимое имущество переходит в залог к фирмы-застройщику до момента получения средств.
  2. Продается недвижимость между двумя гражданами в кредит. При этом виде правоотношений не участвуют кредитные организации.
  3. Классическая ипотечная схема реализации имущества, при которой участвуют заемщик, собственник и банк.

В статье рассматривается прохождение сделки купли-продажи недвижимости по ипотеке по классической схеме, так как этот случай распространен больше всего.

Изучение банковских программ

В крупных банках страны действуют программы, позволяющие уменьшить финансовую нагрузку на заемщика. К таким программам относятся:

  • ипотека по военным выплатам;
  • помощь в виде ипотеки молодой семье;
  • деньги под материнский капитал;
  • ипотечное кредитование для клиентов, получающих заработную плату через банк;
  • другие выгодные программы для отдельных категорий граждан.

Банковские предложения могут быть похожими между собой, но отличаться условиями.Обращается внимание на дополнительные расходы и проценты:

  • процент за открытие личного счета и его ведение;
  • заключение договора страхования. Клиент имеет право отказаться от необязательной страховки, но отказ будет влиять на итоговую процентную ставку;
  • изготовление отчета по рыночной цене за квартиру.
Для участия в банковской программе нужно иметь определенный статус: многодетная семья, военнослужащий или молодая семья.

Подача заявки на ипотечный кредит

После выбора банковской программы и убеждения в том, что она соответствует всем требованиям, подается заявка на получения заемных средств. Для осуществления покупки квартиры в кредит, кредитору передаются следующие личные данные:

  • паспортные данные гражданина России и каждого участника сделки. К таковым относятся заемщик, поручители, созаемщики;
  • документ о регистрации брака;
  • документация, подтверждающая финансовое состояние;
  • другие документы, подтверждающие наличие обязательств: алименты, штрафы и т.д.

Требуемые бумаги отличаются в зависимости от банковских требований.Перед подачей заявки заполняется анкета и заявление. Рекомендуется указание верных данных о себе и материальном положении для повышения шансов на положительный ответ.

Кредитору дается до 5 рабочих дней на проверку заявки.После этого банковский работник сообщает о решении, указывая граничную сумму для получения, годовой процент и рассчитанный график. После одобрения заявки, которое будет действовать на протяжении нескольких месяцев, заявитель начинает рассматривать варианты с квартирой.

Выбор подходящих условий

В зависимости от того, какая выбирается банковская программа, определяются условия выбора жилья.

Приобретение недвижимого имущества в строящемся доме

В связи с экономической ситуацией вторичка более востребована. Но увеличивается шанс столкновения с мошенническими действиями. Вторичное жилье может быть залоговым, незаконно отчужденным и др. При сомнениях в правомерности процедуры с продавцом, рекомендуется оформление титульного страхования.Эта страховка обезопасит от потери имущества после признания недействительности сделки.

Готовая квартира должна соответствовать банковским требованиям. К примеру, нет возможности приобретения квартиры 1 этаже с пристройкой в виде входа или террасы. Такая перепланировка на земле затруднительна для законной регистрации. При любых юридических проблемах банк отказывает в регистрации сделки.

Выдвигаются и другие требования к квадратным метрам: нормальное состояние жилья, квартира не подвергается сносу, отсутствие деревянных покрытий, не далее, чем 50 км от города.

Недвижимое имущество из новостройки

Покупка квартиры, которая находится на стадии стройки,сопрягается с рисками, так как предполагается часто, что заемщик получает в собственность квадратные метры до момента сдачи проекта. Покупатель получает в некоторых случаях дом с некачественно возведенными стенами, потолками, полом или с плохим ремонтом или отделкой.

Еще один риск – возможное банкротство застройщика, приводящее к тому, дом остановится на стадии возведения. Для предупреждения неликвида имущества, кредитор потребует поручительство.

На протяжении строительства заемщик получает не все права на квартиру, но в собственность получается недвижимость после признания ее жилой.

Доля или комната

Получение в собственность долевой части или отдельной комнаты в доме может проводиться при помощи займа в случае, если произойдет выкуп последней доли с последующим получением всех прав.Банки относятся с недоверием к таким заемщикам, так как доля в квартире – залог, который сложно будет реализовать в случае просрочек.

Дом с земельным участком

Индивидуальная жилая постройка на земле в виде таунхауса менее ликвидна, поэтому кредитор не во всех случаях соглашается на сделку.Чтобы предупредить риски сложной реализации жилья, банк завышает ставку.

Выбор объекта недвижимости

В процессе приобретения недвижимого имущества в строящемся доме рекомендуется выбирать квартиры, находящиеся в аккредитованном доме. Таким образом, максимально упрощается процедура заключения договора купли продажи ипотечного жилья. Средства будут перечислены прямо на расчетный счет компании строителя или подрядчика, а все права переходят к заемщику.

Предоставляются следующие бумаги в банковское учреждение:

  • предварительный договор.К таковому относится договор намерениях или инвестиционный), который заключился с застройщиком;
  • данные по оплате первоначального взноса в виде квитанции или чека.

Документов много не понадобится для получения прав на имущество. Но следует помнить о рисках, предполагающихся при покупке квартиры на первичном рыке – банкротство застройщика, срыв сроков и пр.

Если покупается квартира вторичного рынка,документация отличается. К выбору вторичного жилья нужно отнестись ответственно, так как банк может отказать в предоставлении ипотеки.

С чем связаны частые отказы. При заключении договора заемщик получает ограниченные права пользования. Недвижимость переходит в залог, и может быть реализована в случае отсутствия платежа от заемщика. Банк в обязательном порядке проверяет ликвидность жилья, если оно недостаточно ликвидно, повышается процент по платежу или выдается отказ на займ.

Жилье не должно находиться в аварийном состоянии, быть ветхим или старым. Не рекомендуется комната. Если приобретается недвижимость с землей, к списку документов кроме заявления добавляются данные о праве собственности на земельный участок, а также о его границах.

Чтобы получить предварительное одобрение заявки, заказывается отчет по рыночной стоимости и предоставляется страховой полис.

Оформление кредита и заключение договора с банком

После вынесения банком положительного решения по заявке на ипотечное кредитование стороны переходят к заключению кредитного договора и выдачезаемных денег.

Сегодня у кредиторов действуют следующие схемы выдачи кредитных средств:

  1. после того, как происходит государственная регистрация сделки;
  2. применяются банковские ячейки.

В первый день после урегулирования нюансов правоотношений визируется договор – продается недвижимость. В это же время заемщиком передаются собственнику деньги первоначального взноса наличкой или через перечисление на счет продавца. В обязательном порядке составляется расписка о том, что средства были получены.

На следующем этапе вся документация передается в Орган регистрации и не позже, чем через 5 дней меняется собственник квартиры. Для проведения окончательных расчетов свидетельство будет передано сотруднику банка. На этом основании заемные средства зачисляется на счет покупателя с последующим перечислением продавцу. Чтобы подтвердить получение суммы и окончательно рассчитаться, составляется вторая расписка.

Необходимые документы

Для регистрации прав собственности на ипотечное жилье, потребуются следующие бумаги и справки:

  • паспортные данные. Необходима не только личная документация заемщика, но и несовершеннолетних, проживающих совместно, вид на жительство и документы созаемщиков;
  • доверенность.Возможно действие через представительство или супруга;
  • разрешающий документ на совершение процедуры от органов опеки, если проводится сделка купли-продажи с несовершеннолетним или недееспособным;
  • записи из кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающая документация;
  • напечатанное заявление регистратором;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

После того, как будет проверен пакет бумаг,обе стороны получат расписку о получении. Расписка нужна для следующих действий:

  • отслеживание процесса регистрации на сайтах или по телефону;
  • получение свидетельства права собственности и договора.
Сделка может оформляться в нотариальной конторе, но переходят права собственности на жилье проводится только через государственную регистрацию в юстиции. Аналогичная услуга оказывается в Многофункциональном центре.

Оформление договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы иметь уверенность в своевременной передаче средств, применяются несколько вариантов расчетов. Вариант произведения передачи средств продавцом и покупателем решается самостоятельно. Оптимальными считаются следующие способы:

  1. Безналичный расчет при наличии посредника. Посредником выступает кредитная организация. Она переводит средства прямо продавцу, через покупателя. Условием является то, что получается подтверждение завершения сделки. У продавца должен быть расчетный счет.
  2. Банковские ячейки. Этот вариант предполагает обналичивание полученных от банка средств и перемещение их в ячейку. У продавца будет доступ к ячейке после предъявления выписки из Росреестра о том, что недвижимость принадлежала покупателю с подписанным договором купли-продажи.

Благодаря этим двум способам полностью устраняются риски задержки денег после заключения сделки. У покупателя не может быть возможности отказа от оплаты, так как перевод от него не зависит.

Регистрация договора

Финальным этапом в оформлении сделки купли-продажи имущества в ипотеку является передача документации на государственную регистрацию. Рекомендуется совершить эту процедуру через Многофункциональный центр, что значительно сократит сроки. Также в электронном варианте регистрируется сделка, но эта услуга доступна в Сбербанке.

В процессе выбора этого варианта такого варианта, продавец передает бумаги в финансовое учреждение и получает средства за жилье.

Помимо договора в Многофункциональный центр подаются следующие данные:

  • копии паспортных данных сторон;
  • копии правоустанавливающих бумаг на недвижимость;
  • согласие супругов на то, что проводится сделка;
  • согласие от попечительских органов на продажу имущества;
  • чек по оплате госпошлины. Оплачивается 2 тысячи рублей.
Регистрируется сделки через МФЦ за 7 рабочих дней.

В процессе приема документации обе стороны получают расписку, где указывается список переданных бумаг. При нарушениях и отсутствии каких-либо данный,сотрудник МФЦ связывается с участником сделки с просьбой донесения бумаг или исправления ошибок.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.