Как признать договор купли-продажи недействительным?

Приобрести квартиру, вступить в права на владение ею, сделать ремонт на свой вкус – желание каждого покупателя жилплощади. В действительности события зачастую не обходятся без проволочек. Случается так, что процесс покупки квартиры оборачивается неприятными сюрпризами и разочарованиям.

По статистическим подсчётам 5-15% сделок купли-продажи квартир подвергаются оспариванию через суд. Часто они признаются недействительными, то есть договор купли-продажи по ним не имеет юридической силы и не несёт за собой никаких последствий. Получается так, что продавец как будто бы не продавал квартиру, а покупатель как будто не покупал её, и все отношения, которые между ними как бы были не считаются, потому что не подкреплялись правовыми основами.

Основания для признания

Законодательство признаёт довольно много оснований, когда сделка может быть признана недействительной или ничтожной:

К примеру, всякая сделка считается ничтожной, если в процессе её заключения был нарушен закон, то есть она в принципе не имела права быть заключённой. Это особенно часто имеет место, когда продавец, не имеющий права на продажу недвижимости, идёт на подделку документов, либо при заключении сделки с несовершеннолетним, что также запрещается законом.

Закон признаёт ничтожность сделки при условиях:

  • необходимое согласие на проведение сделки от третьего лица или органа не было получено;
  • договор заключен с несовершеннолетним лицом;
  • не получено согласие от органов опеки при совершении сделки с недееспособным;
  • договор с гражданином, который на момент его подписания не отдавал отчёта в собственных действиях и не руководствовался здравым умом, находясь в состоянии опьянении или аффекта;
  • мнимая сделка, выступившая в качестве прикрытия другой сделки;
  • на заключение сделки повлияло заблуждение одного из участников, то есть была неверно выражена его воля волю в результате писки или опечатки в содержании договора купли-продажи либо по причине неполной осведомлённости;
  • на участника сделки было указано психологическое или физическое давление, либо острые обстоятельства («кабальная сделка»).

В частном порядке оспаривания договорыпо недвижимости считаются недействительными при условиях:

  • на приобретённую квартиру, переданную по праву наследования, претендуют и другие наследники, которые также имеют право на долю и подают судебный иск с требованием: признать сделку недействительной;
  • при продаже недвижимости, что считается общим имуществом супругов не было получено согласия от другого супруга;
  • если в результате заключённой сделки нарушились права несовершеннолетнего (не получено согласие от органов опеки, не выполнено условие по реализации материнского капитала).

Представленный список оснований для признания сделки недействительной. Для ознакомления с полным списком следует обратиться к юристу, в особенности в отношении конкретных условий по сделке на основе собранной документации.

Примечание: необходимо помнить о том, что даже при наличии оснований для признания сделки ничтожной, не обязательно, что её признают недействительной. Судом берутся во внимание условия по делу, в том числе добросовестное исполнение обязанностей по договору участника сделки.

Иными словами, действия продавца сводятся к тому, чтобы при сборе необходимой документации и подготовке к сделке исключить обстоятельства, при которых она может быть признана недействительной.

От многих указанных оснований, когда сделка признаётся недействительной, может предостеречь обращение к нотариусу за заверением договора. Нотариус рассматривает условия и суть соглашения, отмечает несоответствия, иногда просит донести некоторые бумаги, чтобы получит по сделке больше сведений, объясняет последствия сделки.

Кто может оспорить

Оспорить сделку купли-продажи может заинтересованное в этом лицо, если считает, что при проведении сделки нарушены или ущемлены его законные права. Результатом такого оспаривания становится признание сделки недействительной либо, напротив, действительной, с учётом обстоятельств.

К примеру, наследник, права которого не учли при продаже унаследованной недвижимости, может подать судебный иск с требованием признать сделку недействительной.

При оспаривании сделки по закону гражданин может сам принимать решение о том обратиться ли в суд или постараться достигнуть компромисса с противоположной стороной сделки мирным путём.

Куда обращаться

Признанием судом недействительным договора купли-продажи выступает одним единственным способом для оспаривания сделки с недвижимостью, при заключении которой нарушен закон, третьих лиц или самих участников сделки.

Законодательством конкретно обозначены основания, которые могут лежать в основе требований искового заявления о признании сделки недействительной. Тем не менее, факт присутствия основания для этого не решающий повод для принятия судом постановления о недействительности сделки купли-продажи.

Поэтому факт признания недействительным договора купли-продажи рассматривается как гражданско-правовой спор, который решается в ходе судебного разбирательства. Для этого в суд должен быть направлен иск.

В общем порядке суд может признать ничтожной или недействительной сделку, а также вынести решение о применении последствий этой недействительности. Исковое заявление может подать гражданин, заинтересованный в этом, а также прокуратура или органы местного самоуправления.

В результате такая сделка оспаривается и о судьбе её последствий решает Положительным результатом этого обращения будет являться возврат сторон сделки в их исходное состояние, которое имело место до заключения договора.

Порядок признания недействительным

Признание сделки недействительной внешне выглядит просто. Как считают многие граждане, подающие иск, если существует основание к признанию договора недействительным, то суд уже на их стороне. Однако, они заблуждаются в своём убеждении.

Наличие основание не всегда служит поводом для признания сделки недействительной. Кроме того требуется:

  • реальность основания (некоторые истцы создают только видимость основания для иска или выдают желаемое за действительное);
  • правомерность и абсолютная доказанные основания для подачи иска;
  • суть иска должна быть чётко сформулирована без подмены понятий (например, часто путаются признание недействительным договора купли-продажи с расторжением или признанием его ничтожным);
  • доказательства факта недобросовестности;
  • заявленные требования по иску;
  • подача иска с соблюдением срока давности по иску.
Отсутствие указанных условий пойдёт в пользу позиции ответчика. Что бы требование признать сделку недействительной не обернулось отказом суда необходимо, чтобы основания для требований заявителя были прозрачными и не подвергались сомнению.

Сроки

В любом случае, если сделка недействительна обращаться в суд так или иначе придётся. При этом важно соблюсти сроки исковой давности и совершить это вовремя.

При ничтожности сделки для признания её последствий недействительными срок исковой давности составляет три года. Срок давности отсчитывается с момента заключения сделки.

Срок исковой давности по признанию недействительной оспариваемой в частном порядке сделки составляет 1 год. Этот срок начинает исчисляться со дня прекращения насильственных действий и давления, под действием которых она заключалась или со дня, когда истец узнал, что об ранее скрытых для него обстоятельствах, выступающих основанием для того, чтобы аннулировать сделку.

Есть суд посчитает нужным, то продлит срок давности по иску и примет его к рассмотрению.

Как расторгнуть договор

Договор расторгается в судебном порядке при условии нарушения обязательств одним из участников сделки.

К примеру, продавец может потребовать расторжения сделки, если покупатель не передал денежные средства за недвижимость, а покупатель – тогда, когда продавец не подготовил должным образом квартиру к продаже.

Главное здесь то, что расторжению подлежит только такой договор, который ещё в действии, не исполнены до конца обязательства, и имеет юридическую силу. К примеру, если покупатель ещё не вступил во владение имуществом по акту приёма-передачи, а деньги не выплачены.

Однако если все пункты договора соблюдены, то расторгнуть договор уже не удастся.

Как указано выше, сделка купли-продажи признаётся недействительной по решению суда по причине оспаривания или ничтожности. Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть договор могут только участники, по обоюдному соглашению сторон, так и в судебном порядке. Правовым последствием этого будет выступать только прекращение исполнения обязательств сторон по договору, но только в том случае, если законом не предполагается иных последствий.

Порядок расторжения договора тот же, что и заключения, то есть отдельным письменным соглашением или решением суда. После такого расторжения стороны не могут требовать обратно исполненного по условиям договора (передача задатка или аванса и пр.).

Однако законодательством предусмотрены случаи, когда возмещение ущерба имеет место быть, независимо от того было ли расторжение договора совершено при обоюдном согласии либо через суд.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий сделки, необходимо внимательно подходить к составлению важнейшего документального акта – договора купли-продажи, что желательно проводить при поддержке юриста.

В качестве защиты могут также выступить отдельные условия, прописанные в договоре. К ним, например, относится несение ответственности продавца в случае предъявления претензий со стороны третьих лиц или за сокрытые дефекты недвижимости и пр.

Важно с большим вниманием отнестись к заполнению бланка договора, так как там нет ни одного слова, которое не представляло бы значения и не влекло бы за собой юридических последствий.

Как составить и подать иск в суд

Иск составляется и подаётся в суд в соответствии с правилами, описанными в ст. 3 Гражданско-Правового Кодекса.

  1. Иск составляется в письменной форме;
  2. Объём иска не должен быть по объёму выше 3-х страниц (в особо сложных случаях допускается объём до 10-20 стр.);
  3. Иск должен быть написан формальным деловым языком с чётким и ясным изложением сути;
  4. Указание на то, какие правовые нормы нарушены и какие статьи регулируют связанную с ними сферу отношений;
  5. Описать доказательства, связанные с правовым нарушением;
  6. Необходимо придерживаться структуре составления иска;
  • название судебного органа, куда подаётся иск;
  • сведения об истце без сокращений (ФИО, место жительства, контакты);
  • изложение сути требования заявителя;
  • ситуации, на основании корой истец предъявляет требования;
  • доказательства (ссылки на нормативные акты, показания свидетелей);
  • список прилагаемых бумаг;
  • дата, подпись.

Кроме того, к иску можно приложить ряд документальных актов, среди которых:

  • чек оплаты госпошлины;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет доверенное лицо;
  • содержание и текст правового акта в случае с его оспариванием;
  • копии-экземпляры иска по количеству ответчиков или заинтересованных лиц.
Если иск составляется без соблюдения вышеописанных правил, то тогда заявитель может получить отказ суда на рассмотрение иска, и он будет возвращён вместе с приложенными бумагами.

Если допущенные ошибки будут исправлены в срок, тогда заявление будет принято судом и рассмотрено рассмотрен в общем порядке.

Исковое заявление подаётся в суд по месту регистрации или проживания оппонента, если он выступает физическим лицом.

Если в качестве ответчика по иску выступает организация, то есть юрлицо, то иск соответственно подаётся по адресу нахождения этой организации.

Иск должен быть подан дееспособным лицом, то есть способным здраво оценивать свои поступки и нести за них ответственность. Заявление подписывается автором лично, либо доверенным лицом, представляющим его интересы по официальной доверенности.

Подать иск можно, воспользовавшись двумя вариантами:

  • лично, через приём у судьи;
  • отправить заказным отправлением с заказанным уведомлением о получении его адресатом (при этом важно сохранять квитанцию, так как отправление может и не дойти).

Иск подаётся в нескольких экземплярах, а рассмотрение проходит в течение 5 рабочих дней, после чего возбуждается дело.

Образец искового заявления

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным.doc

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.