Составляем расписку на задаток при покупке квартиры

По нормам российского гражданского права задаток — это действенный способ закрепить за собой какую-либо собственность, начиная небольшой вещью и заканчивая транспортным средством или квартирой. При отмене сделки по вине покупателя, передавшего продавцу задаток в виде денежной суммы, деньги так и остаются у последнего. Передачу задатка предваряют распиской или соглашением о получении денежной суммы в счет будущей покупки. Это помогает бороться с мошенниками или недобросовестными продавцами.

Когда составляется расписка?

Расписка — важный документ в деле покупки квартиры или иной недвижимости, она гарантирует серьезность намерений покупателя. Расписка также служит доказательством заключения ДКП и обеспечивает его дальнейшее исполнение (ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке (расписка) заключается в письменном виде. Оно служит официальным доказательством того, что недвижимость уже закреплена за конкретным покупателем, то есть не дает продавцу искать новых желающих приобрести его имущество. Расписку рекомендуется составлять от руки, так как в этом случае ее гораздо сложнее подделать.

Если подпись под печатным текстом скопировать не так сложно, то подделать почерк другого человека уже является задачей нетривиальной.

Величина задатка за квартиру не регулируется законом, она определяется сторонами, участвующими в договоре купли-продажи. В документе указывается как конкретная сумма, так и процент от стоимости квартиры.

Соглашение о задатке заключается при любой сделке, в которой фигурирует объект недвижимости. Оно удостоверяет юридически обязательства участников сделки совершить в будущем оговоренные в договоре действия. Сам договор на покупку еще не подтверждает того факта, что передача денег имела место.

Именно расписка, совместно с актом приема-передачи объекта недвижимости, завершает исполнение договора, окончательно удостоверяет его.

Как правильно составить расписку?

Расписка о передаче задатка составляется только после оформления ДКП, на основании которого покупатель и станет полноправным владельцем квартиры (если внесет в будущем оставшуюся сумму). Деньги в форме задатка лучше всего передавать владельцу недвижимости в присутствии свидетелей. Будет неплохо, если и пересчет денег ляжет на плечи незаинтересованных лиц.

Образец расписки на задаток при покупке квартиры доступен по ссылке в конце статьи. Но она составляется и самостоятельно. Важно лишь учесть, что расписка должна включать следующие сведения:

  • название (заголовок);
  • дата составления расписки;
  • фамилии, имена и отчества покупателя с продавцом (а также иных лиц, имеющих право на долю в квартире);
  • указание на то, что будет передано в виде задатка (это могут быть не только деньги, но и другое имущество, ценные бумаги);
  • при передаче задатка в виде денежной суммы отображается точная цифра и валюта (доллары, евро, рубли);
  • подробное описание жилого объекта, за который передается задаток (площадь, количество комнат, адрес, особенности планировки и прочее);
  • подпись продавца.
Если деньги передаются при свидетелях, то в расписке указываются и их личная информация (ФИО, номер паспорта, дата рождения, место прописки), после чего они проставляют свои подписи.

Если в сделке участвуют и третьи лица (долевые собственники), то перед оформлением ДКП и соглашения о передаче задатка они удостоверяют у нотариуса свое согласие на продажу жилого объекта. А затем проставляют свои подписи и в расписке, предварив их указанием личных сведений.

Образец

Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры.doc

Какие документы понадобятся?

Расписка иногда является только приложением к соглашению о передаче задатка за покупку объекта недвижимости (образец составления находится по ссылке в конце статьи), но чаще всего она выступает самостоятельным документом. Расписка удостоверяет намерения сторон и предполагает наложение штрафных санкций в случае пренебрежения сторонами взятых на себя обязательств.

Соглашение о передаче задатка является видом предварительного договора о совершении сделки, тогда как расписка лишь подтверждает факт передачи денег от покупателя к продавцу.

Перед составлением расписки и перед передачей денег необходимо затребовать у продавца ряд правоустанавливающих документов на жилой объект, подтверждающих, что именно этот человек является собственником, что квартира не находится в обременении, в залоге или под арестом. И что на нее не будут в дальнейшем претендовать иные лица.

Какие это документы:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • Документ, устанавливающий основание получения жилья в собственность (ДКП или договор дарения, свидетельство о получении наследства и прочее);
  • Паспорт продавца (собственника) объекта недвижимости;
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо долгов за квартиру;
  • Заключение технической экспертизы, в котором отображен план квартиры и информация о проведении перепланировок или капитальных ремонтов;
  • Домовая книга или справка из домоуправления (требуется, чтобы понять, не прописаны ли в квартире родственники или иные лица, которых впоследствии будет крайне тяжело выселить);
  • Нотариально заверенное согласие третьих лиц, долевых собственников, на продажу квартиры;
  • Справка о дееспособности собственника квартиры (обычно требуется от пожилых владельцев квартир, перенесших серьезную травму или имеющих тяжелую болезнь).
Иногда при составлении расписки потребуются и иные документы, без которых не обойтись и при составлении самого договора купли-продажи (письменное согласие супруга на продажу квартиры, документы из органов опеки).

Можно ли вернуть задаток и расторгнуть сделку?

В соответствии с нормами ГК РФ в случае, если сделка так и не совершится по вине покупателя, денежный задаток так и останется на руках у продавца, в качестве компенсации. В ином же случае, когда сделка разрывается по инициативе продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Однако иные условия расторжения сделки по различным обстоятельствам могут быть указаны сторонами в соглашении о передаче задатка или в договоре купли-продажи.

В большинстве случаев по вине покупателя сделка считается расторгнутой, если он не внес за квартиру полную стоимость в срок, оговоренный в договоре купли-продажи. По вине продавца сделка расторгается, например, в том случае, если он вовремя не съехал из квартиры и так и не передал новому собственнику ключи от жилья.

Бывают и случаи аннулирования договора купли-продажи. Так, при неожиданном появлении законного наследника уже проданной квартиры он вправе обратиться с иском в суд. Если суд признает его право на жилье, то новому собственнику придется покинуть квартиру.

При этом возвращать задаток за квартиру и основную сумму, уплаченную за нее, часто приходится также через суд (если не удается договориться с продавцом мирно).

Расторжение сделки часто происходит и по следующим причинам:

  • договор нарушает российское законодательство;
  • договор, расписка или соглашение о задатке были заключены под угрозой насилия, шантажа, в результате сговора, обмана или иных мошеннических действий;
  • сделка была фиктивной, мнимой (проведена без юридического влияния);
  • после заключения сделки оказалось, что одна из сторон была недееспособной, психически нездоровой.

Как уберечься от мошенников?

Перед тем как передавать продавцу задаток в денежной или иной форме, стоит учесть целый ряд деталей. Это позволит снизить риск нарваться на мошенников, ведь задаток нередко равняется 10% и более от стоимости квартиры, что составляет крупную сумму. Чтобы защитить свои деньги и интересы при совершении сделки купли-продажи, следует помнить о следующем:

  • В идеале задаток составляет 10-15% от стоимости жилья. Если же продавец настаивает на величине в 30-50% и более, то это уже является серьезным поводом задуматься о его юридической чистоте;
  • Рекомендуется сверять текущую планировку квартиры с той, которая указана в плане БТИ или в заключении технической экспертизы. Если перепланировка не была согласована с государственными органами, это в дальнейшем может привести к денежным штрафам и иным неприятным последствиям;
  • Перед передачей задатка проверяйте квартиру на наличие долгов по коммунальным платежам, а также на факт ее нахождения под арестом, в залоге или в иной форме обременения;
  • Не стоит доверять и подозрительно низкой сумме задатка, которую продавец требует от покупателя. В этом случае велик риск нарваться на мошенника, который вскоре исчезнет вместе с переданной ему суммой.

В качестве итога еще раз скажем, что составление письменной расписки о передаче задатка за покупку квартиру — полезный юридический инструмент, который убережет от неприятных последствий обоих участников сделки по продаже квартиры.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.