Как оформляется купля продажа земельного участка?

При продаже земельного участка, необходимо выполнить пошагово все пункты, чтобы избежать дальнейших трудностей с оформлением.

В статье мы подробно рассмотрим алгоритм по продаже земли.

Правила продажи земли

В собственность допускается приобретать не каждый участок земли. По некоторым условиям покупка участка и закрепление в собственности допускается только по следующим документальным актам:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная или завещание;
  • договор мены;
  • по ордеру на приватизацию;
  • в качестве уставного капитала, вручаемого вновь образуемомуюрлицу.

Когда земельный участок не передаётся в право личной собственности в 2019 году:

  • при нахождении под государственной охраной (лесопарковые зоны, заповедники);
  • участки общественного назначения (места захоронения, культурное наследие);
  • земельный резерв (контролируемые военными структурами).
Чтобы узнать информацию о том, подлежит ли привлёкший внимание участок земли и возможно ли зарегистрировать право собственности на него, необходимо сделать соответствующий запрос в отделение Росреестра. Для получения таких сведений, необходимо предоставить учётный кадастровый номер земельного участка. Если информация отсутствует в гос. Реестре или не соответствует ни одной из перечисленных выше земельных категорий, которые накладывают ограничение на приобретение, значит можно оформлять на него право собственности.

Какие документы необходимы

Для документального сопровождения сделки купли-продажи земли, необходимы бумаги:

  1. Кадастровый паспорт (указывается адрес, расположение, площадь и границы участка, категория, виды разрешённой или запрещённой на его территории деятельности, указание любых построек, даже недостроенных);
  2. Главным документом по сделке купли-продажи выступает договор, который включает в себя следующие данные:
  • сведения об участниках сделки из паспорта;
  • обязанности и права сторон;
  • сведения из Кадастровой палаты (номер, площадь, границы);
  • цель, для которой пригоден данный земельный надел, существуют ли ограничения по законодательству на эксплуатацию;
  • сведения о наличии обременения;
  • стоимость земли;
  • дата совершения сделки;
  1. Должен быть приложен отказ субъекта РФ от приобретения данного участка. Это делается потому что такой субъект обладает преимущественным правом выкупа участка сельскохозяйственного назначения для своих целей;
  2. Документ, подтверждающий право на владение землёй (свидетельство о государственной регистрации права на землю);
  3. Паспорт;
  4. Бумага, подтверждающая присутствие обременения, ограничения, или же справка, что ни того ни другого нет;
  5. Документ из банка о том, что у покупателя есть достаточные денежные средства на приобретение участка.

На основании выше представленных бумаг покупатель и продавец составляют договор купли-продажи.

Если продавец скрывает, что по участку имеются ограничения на продажу или обременения, а также при предоставлении им заведомо ложной информации, покупатель имеет основания для аннулирования договора.

Что бы составить договор, продавец должен иметь:

  • выписку из Росреестра;
  • свидетельство о выделении участка в натуре (для наделов земли, которые находятся в садовом товариществе);
  • кадастровые бумаги;
  • план межевания;
  • согласие других владельцев участка на продажу, если таковые имеются;
  • справка об отсутствии задолженностей и ограничений права собственности на надел земли.

От покупателя других бумаг не требуется.

Процедура проведения сделки: инструкция

Процедура оформления сделки и заключение самого договора купли-продажи прежде всего должно сопровождаться уверенностью покупателя в том, что продавец выступает законным владельцем участка. Договор купли-продажи определяет правовую сторону соглашения и подтверждает намерения участников совершить сделку. Проводить регистрацию договора в Росреестре не нужно (начиная с 2013 года), однако регистрацию передачи права собственности необходимо.

Сама процедура купли-продажи земли проводится в 2 ступени. Первоначально составляется и скрепляется подписями договор купли-продажи, после чего новый владелец проводит регистрацию права собственности чрез отделение Росреестра.

  1. В том случае, если сделку проводит риелторское агентство, то собирать и отдавать её представителям оригиналы не требуется, можно обойтись копиями. Покупатель предъявляет собранную документацию только при личном присутствии. Сначала риелторы организуют просмотры участков.
  2. Если стороны обговорили условия продажи, то следующим этапом оформления сделки будет заключение предварительного соглашения. Это предоставляется риелторскому агентству, либо юристу. Предварительный договор не ведёт к регистрации владельческих прав, а действует короткий срок, до того момента, когда происходит подписание основного соглашения.
  3. После того как предварительное соглашение скрепляется подписями, продавец больше не может ни показать ни продать участок, также он не вправе вносить поправки в условия договора или поднимать цену.
  4. Заранее решается вопрос о передаче задатка продавцу, после чего участок снимается с продажи и резервируется за покупателем.
  5. Далее проводится межевание участка, чтобы как можно точнее определить все его границы и площадь. Установленные характеристики должны соответствовать указанным в бумагах продавца. Если такое несоответствие всё же есть, то нужно сопроводить их документальными доказательствами.
  6. Затем осуществляется проверка необходимой документации перед продажей.
  7. Составляется и подписывается основной договор. При желании сторон, он может пройти регистрацию у нотариуса. Такой договор покупатель и продавец могут составить самостоятельно, всё же во избежание неточностей и ошибок, а также в целях учёта условий по сделке, лучше будет прибегнуть к помощи юриста.
  8. После этого документация подаётся на регистрацию в Росреестр и происходит процедура передачи прав на владение новому собственнику.
  9. Средства передаются за участок непосредственно при подписании договора или после регистрации прав собственности, либо по-иному при взаимных договорённостях участников. Задаток, внесённый покупателем, выступает в качестве части суммы стоимости участка.
  10. Если покупатель изъявляет желание отказаться от покупки участка, то тогда переданный задаток не возвращается. Если продавец и покупатель хотят обойти возможные риски, то в перечень условий по договору включается пункт о передаче аванса. В соответствии со статьёй 487 Гражданского Кодекса он может быть возвращён при аннулировании договора.

Оформление договора

Подробнее о порядке оформления. Согласно законодательству, допускается самостоятельное составление продавцом и покупателем договора. Некоторые условия и разделы договора обсуждаются участниками сделки в отдельном порядке, но присутствует некоторый алгоритм заполнения этого важнейшего документального акта, который включает в себя следующие положения:

  1. Сведения о покупателе и продавце, реквизиты паспортов. Если интересы обеих или одной из сторон представляет доверенное лицо, то необходимы доверенности от нотариуса;
  2. Условия заключаемой сделки (указывается предмет сделки, характеристики, перечисляются объекты на территории участка);
  3. Наличие или отсутствие обременений. Если участок состоит в аренде или в банковском залоге, а покупатель об этом не знает, то этого хватит для расторжения договора;
  4. Сумма договора (сумма указывается в виде цифр и прописью);
  5. Основания для расторжения сделки;
  6. На личное усмотрение покупатель и продавец могут отметить и дополнительные условия.

Важно обращать внимание на то, чтобы в тексте договора не было таких положений:

  • обратный выкуп участка продавцом;
  • ограничения, возлагаемые на право собственности покупателя;
  • когда продавец может пренебречь обязательствами по исполнению условий договора из-за имущественных претензий третьих лиц.
Для оформления договора купли-продажи можно обратиться за услугами нотариуса, но это не даёт гарантии того, что сделка будет оформлена юридически грамотно, потому что нотариус далеко не всегда учитывает особенности договора, а закрепляет намерения сторон заключить сделку.

В качестве варианта рекомендуется прибегнуть к помощи профессионального юриста, который специализируется по земельным вопросам. Он поможет грамотно составить бланк договора, а за дополнительную оплату обеспечит сопровождение процесса заключения сделки.

Образец

Образец договора купли-продажи земли.doc

Регистрация сделки в Росреестре

Для полноценного завершения сделки необходимо провести процедуру регистрации в местном отделении Росреестра и оформить таким образом права на владение участком, но можно также подать бумаги и в МФЦ непосредственно участниками сделки либо по доверенности. При обращении к доверенному лицу, необходимо получить у нотариуса заверенную доверенность.

В перечень бумаг на регистрацию входят:

  • договор купли-продажи земли;
  • для рассмотрения даётся минимум три экземпляра договора (по одной оставляются у участников сделки, а третья — в архиве Росреестра);
  • заявление от руки на регистрацию;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины.
В результате процедуры регистрации покупателю вручается свидетельство, подтверждающее право владения землёй, однако участок может быть передан и по акту приёма-передачи до того, как правоустанавливающая бумага будет получена на руки.

Сроки регистрации

Процедура регистрации занимает 3 недели, после чего участок переходит в полное распоряжение новому владельцу.

Стоимость и налоги

Стоимость оформления договора варьируется в зависимости от региона и зависит от того, насколько плотно сопровождается юридической помощью.

Когда соглашение самостоятельно составляется покупателем и продавцом, то необходимо оплатить только регистрацию сделки через отделение Росреестра.

Госпошлина составляет 1-2 тыс. руб. в зависимости от того, как будет использоваться земельный надел.

В случае, если стороны действуют по доверенности, то необходимо оплатить визит к нотариусу. Стоимость оформления составляет 1 тыс. руб. + 200 руб. пошлина.

Юридические советы

необходимо помнить о том, что, если обойти процедуру регистрации права на владение сразу после подписания договора, то покупатель не вправе распоряжаться землёй.

Что бы обезопасить себя, покупателю следует с большим вниманием подойти к изучению необходимой документации, которую продавец должен представить в оригиналах. Содержащаяся в них информация должна соответствовать выписке из кадастра и содержать необходимые подписи и печати. Может понабиться проведение услуги по экспертизе, которые предоставляет юрист.

В этих целях лучше запрашивать выписку из Росреестра незадолго до заключения сделки (в идеале за пару дней). Так можно снизить риск мошеннических операций по сделке купли-продажи земли.

Нужно принимать во внимание и тот факт, что при осуществлении продажи участка более одному покупателю, права на владения оформляются на того, кто обратился в Росреестр.

Помимо прочего, сама процедура покупки участка земли отличается в каждом конкретном случае. На это может повлиять ряд факторов, среди которых:

  • местоположение;
  • категория участка;
  • имущественные бумаги.

Перед приобретением участка рекомендуется консультироваться у юриста. В случае подозрений в отношении продавца следует отказаться от заключения договора.

При передаче средств под залог или предоплаты от продавца нужно запросить расписку и привлечь свидетелей. Деньги передаются через банковскую ячейку, та как это безопасно. Конечно, вопросы по сделке можно и самостоятельно провести, но рекомендуется довериться юристам.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.