Как приватизировать землю под многоквартирным домом?

Каждый год, законодательство вводит новое и совершенствуется во всех направлениях. Вопросы приватизации, касаются многих, так часто бывает, не понятно, как и с чего начать. Как разобраться в количестве законодательных актах, что делать вначале, какие документы, справки, попробуем разобраться.

Можно ли приватизировать по закону?

Согласно закону Российской Федерации «О приватизации…» № 1541-1от 04.07.1991г. (обновлениями и изменениями 2018г.), каждый житель страны имеет право участвовать в приватизации недвижимого имущества один раз — бесплатно (последующие разы — платные).

Да, законодательство страны позволяет провести процедуру согласно нормативным актам. Но на практике такое осуществить сложно, придется потратить много времени сил, приватизация будет не бесплатная, доход от приватизации перечисляется в государственную казну.

Предоставить полный пакет документов, пройти согласования на разных уровнях, доказать, что эта земля необходима под застройку, процесс не одного месяца.

Приватизация земельного участка дает широкие возможности.

Без согласования с муниципалитетом:

  • парковка для автомобилей;
  • зону отдыха для детей и взрослых.

Для постройки нового многоквартирного дома застройщику нужно получить кадастровый паспорт, согласовать разрешения сделать документ, в котором обозначены границы участка.

Получение права собственности на построенное или введенное ранее в эксплуатацию здание, потребуется оформить кадастровый паспорт (карта земельного участка, выполненная в ходе землеустроительных работ, выдается в Кадастровой палате), в случае, если он ранее не выдавался, процедура получения согласно общих правил. Если земельный участок (участок, выделенный под многоквартирный дом, считается территория, на которой возведено строение, и придомовая территория), на котором стоит здание, ранее было оформлено, в таком случае собственник (по заявлению) может получить документы, подтверждающие право собственности.

Плюсы и минусы процедуры

Приватизация, дело хлопотное и по времени и по деньгам возможно просчитать все положительные и отрицательные стороны данного процесса, чтобы не возникало впоследствии форс-мажорных обстоятельств.

Положительные стороны:

  • возможность получить право собственности бесплатно;
  • застройка территории только по согласованию (без письменного разрешения жильцов, не смогут построить магазин или торговый центр);
  • территория, принадлежащая жильцам не может быть изъята или использована местными органами власти без согласования (прокладка дороги и т.п.);
  • аренда (территорию, застройщик имеет право сдавать в аренду, плата будет выше);
  • удорожание недвижимости (расходы, закладываются в стоимость квартир);
  • создание инфраструктуры для жителей многоквартирного жилища.

Отрицательные стороны:

  • уплата налога;
  • содержание дома, уборка, ремонт (проведение работ за собственные деньги), при невыполнении обязанностей по содержанию дома и придомовой территории, владельцам могут наложить штрафные санкции;
  • никто из собственников многоквартирного жилья не может продать долю;
  • придомовую территорию использовать только под застройку детских площадок, стоянки для инвалидов, зоны отдыха.
За нецелевое использование участка владелец несет не только административную, но и уголовную ответственность.

Независимо от перечисленных плюсах и минусах приватизации, в каждом конкретном случай, нужно изучать отдельно, по данным вопросом необходима помощь юриста.

Кто может приватизировать

Выступить с предложение о приватизации многоквартирного дома могут:

  • сам застройщик;
  • владельцы;
  • группа жильцов или один из общего числа проживающих независимо от решения собрания;
  • лицо, представляющее интересы собственника или жильцов.

Порядок приватизации

Начать процедуру, требуется четко определить очередность действий при регистрации (согласно Жилищного кодекса РФ):

  • собирается собрание жителей многоквартирного дома, выбирается председатель (представитель), который займется оформлением права собственности;
  • собрать и подготовить данные о плане жилища (не только о самом доме, но и прилегающие к нему строения, необходимые для полного функционирования строения). Данный комплект документов возможно получить в бюро инвентаризации города (БТИ);
  • размежевание территории — это технические работы по определению границ земли на местности, обозначение их знаками и закрепление координат. Такую процедуру проводят только организации, специализирующиеся по направлению;
  • подать заявление в местные органы власти (грамотно составить документ, помогут юридические или специализированные фирмы);
  • регистрация земли в Росреестре (Федеральный закон № 218«О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней»), выдается выписка из реестра.
Если процесс инициировали жители дома, то каждый из них становится равноправным собственником. Размер каждого участника, определен в Жилищном кодексе РФ ст. 37 п. 1., соответствует пропорционально площади квартиры проживания.

Необходимые документы

Для подачи заявления в муниципалитет нужно приложить пакет документов:

  • план строения;
  • решение собрания жителей (собственников), если такое имеет место быть;
  • технический паспорт и документы о размежевании участка.

Заявление составляется в произвольной форме, но с обязательным указанием:

  1. Данные о заявителе (паспортные, для физического лица, для юридического учредительные или другие документы);
  2. Адрес постройки, предназначенную для приватизации;
  3. Объекты, расположенные на земельном участке;
  4. Сведения о поставленном на учет участке земли в Кадастровой палате (выписка из кадастрового реестра);
  5. Другие документы, касающиеся земельного участка (решения судов и т.д.);
  6. Дата и подпись (заявителя или представителя).

Такое заявление регистрируется в отделе по работе с гражданами (канцелярии) муниципалитета.

Сроки и стоимость приватизации

Временной период для приватизации при идеальных условиях займет от 1,5 до 2 месяцев, но как показывает практика от 60 до 90 дней. Время на рассмотрение заявления до 30 дней со дня подачи, регистрация сделки 14 дней. Если все собрано и в порядке, то кадастровый паспорт возможно получить, в течение месяца, а если придется собирать справки на паспорт, то время увеличится.

Приватизация, условно бесплатный процесс, за некоторые справки доведется заплатить в казну государства:

  • услуги кадастрового инженера (заключение кадастрового инженера является основной составной межевого плана, технического плана и акта обследования), за 10 дней работы над одним объектом придется оплатить до 10 тыс. рублей;
  • государственная пошлина;
  • оформление технических и кадастрового паспортов;
  • при необходимости, услуги представителя (документы и доверенность оформляется заверяется нотариально). Представителями могут быть отдельные граждане, выбранные на собрании жильцов, юридические фирма и др. уполномоченные лица.

Если смотреть в процентном соотношении, стоимость земли определяется из расчета:

  • в городах с население более 3 млн. человек, стоимость земли составит 20% от кадастровой;
  • другие города и населенные пункты с численностью менее 3 млн. чел. оплачивают по 2,5%.

Необходимо учитывать, что для каждого региона процентная ставка определяется отдельно, поэтому цена будет варьировать.

Затраты на оформление права собственности на земельный участок для многоквартирного дома, составят до 30-40 тыс. руб.

Посчитать полную сумму затрат на приватизацию возможно после окончания процесса приватизации. Один из факторов, который влияет на уменьшение затрат — это количество человек, принимающих участие в процедуре. Если в ходе работ, некоторые жильцы откажутся оплачивать расходы, связанные с приватизацией, то затратная часть автоматически увеличится на оставшихся. Все расходы несут жители (владелицы) в равных долях.

Налогообложение

Соответственно ст. 388 Налогового кодекса РФ, необходимо перечислить налог на придомовую территорию в казну Федерации на соответствующий расчетный счет, подать декларацию в налоговую службу.

Налог на придомовую территорию, оценивается только после регистрации и получения выписки из кадастрового реестра в Кадастровой палате, в нем указывается определенная стоимость (ст. 360 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с формулой, приведенной в налоговом кодексе Федерации, посчитать ставку налогообложения путем умножения ставки земельного налога на кадастровую стоимость и на коэффициент (устанавливается местными органами власти, в каждом городе в зависимости от региона).

Юридические лица, самостоятельно высчитывают налог и уплачивают, частным (физическим лицам) приходит уведомление, т.е. налог высчитывается налоговыми органами. Также есть категория граждан, которым предоставляются льготы, уменьшение кадастровой цены на 10000 руб.

Налог на землю, рассчитывается и платился один раз на год, также подается декларация.

Когда и почему могут отказать?

Жителям многоквартирного дома отказывают в приватизации по нескольким причинам:

  1. Статус жилья не соответствует, под данную категорию попадают жилье в военном городке, комнаты в общежитии, если здания не переданы в коммунальную собственность города, а находятся на федеральном балансе. Все процедуры по приватизации возможны только с жильем, которое находится на городском балансе.
  2. Вопросы к владельцам квартир. Перерыв в прописке по месту регистрации, нет согласия по вопросу между членами семьи, смерть одного из заявителей и т.д. Вопросы оспариваются в судебном порядке.
  3. Проблема с документами. В предоставленных документах ошибки (орфография, помарки и др.), недочеты, не соответствуют требованиям, поддельные и др. вопросы, связанные с предоставленной документацией. Бюрократическая машина, часто затягивает с такими вопросами, сроки на выданные документы истекают, что не редко является причиной отказа.

Процесс приватизации, часто зависит не только от чиновников муниципалитета, но и от жильцов, подходить к вопросу необходимо серьезно изучить законодательные акты, по данной теме и консультации с юристами всегда актуальны. Поскольку законодательство не стоит на месте и постоянно вносятся изменения и дополнения в нормативные документы.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.